Evaluation of Investment Projects in the Construction Industry under Extreme Uncertainty

Abstract

Инвестиционные строительные проекты часто сталкиваются с высокой неопределенностью. Девелоперские проекты в сфере жилой недвижимости обладают экстремальной неопределенностью. Она возникает из-за того, что мы не знаем, будет ли продана недвижимость в конкретный период времени или нет. Экстремальная неопределенность не позволяет применять традиционные методы оценки. Кроме того, в известной литературе отсутствует информация о подходах, позволяющих учесть высокую неопределенность. ООО «Центр управления проектами в ЖКХ» затрудняется оценить свой девелоперский проект «НЕО Сочи». Целью данного исследования является оценить строительный проект с экстремальной неопределенностью «НЭО Сочи» с помощью разработанного метода. Для достижения этой цели были проанализированы существующие методы, разработан и применен новый метод, собраны данные от Компании и проанализированы результаты. Неопределенность учитывается путем моделирования времени экспозиции недвижимости как редкого события с помощью экспоненциального распределения, а ожидаема чистая приведенная стоимость рассчитывается с помощью метода Монте-Карло. Результаты показывают, что положительный NPV будет достигнут с высокой вероятностью 99,75%, в то время отрицательный NPV будет достигнут с вероятностью менее 1%. NPV от 10 до 20 миллионов рублей имеет вероятность 24%, а NPV от 20 до 30 миллионов рублей имеет вероятность более 50%.

Construction investment projects often faces with high level of uncertainty. Construction projects in residential real estate development have extreme uncertainty. It arises because we do not know whether real estate will be sold or not in particular period. Extreme uncertainty does not allow to apply traditional appraisal techniques. Also, there is a lack of discussion in well-known literature regarding an approach that deal with this uncertainty. As a result, LLC "Center for project management in housing and utilities" finds it difficult to evaluate construction development project «NEO Sochi». The goal of this research is to evaluate construction project with extreme uncertainty «NEO Sochi» by introduced method. To achieve this goal existing method was analyzed, new methodology based on NPV was developed and applied, data from Company was obtained, results was analyzed. Uncertainty is incorporated by modelling exposure time of real estate as a rare event by exponential distribution, final NPV is calculated using Monte-Carlo approach. The results show that positive NPV will be achieved with high probability 99,75%, while there is only a small chance of failure with a negative NPV of less than 1%. NPV between 10 and 20 million RUB has a 24% probability, while NPV between 20 and 30 million RUB has over 50% probability.