Key factors of pricing in the commercial real estate market of a metropolitan city (case study of St Petersburg)

Abstract

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга является динамичным и быстроразвивающимся. Факты из отчетов многочисленных консалтинговых компаний свидетельствуют о бурном росте бизнес-центров и многофункциональных комплексов различного назначения в центре Санкт-Петербурга и за его пределами. Цель работы – анализ тенденций развития рынка офисных, торговых и складских помещений в Санкт-Петербурге. Для достижения цели были поставлены следующие задачи: - дать определение понятию рынка недвижимости и выделить специфику рынка недвижимости в целом; - охарактеризовать виды недвижимости и её сегментацию на рынке недвижимости; - провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости; - проанализировать рынок недвижимости в Санкт-Петербурге; - отобрать ключевые факторы, влияющие на рынок недвижимости в Санкт-Петербурге; - провести сравнительный анализ стоимости недвижимости Санкт-Петербурга; - найти возможные перспективы развития цен на коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Результаты исследования показали, что рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге по-прежнему достаточно стабилен. Спрос сохраняется и на офисы, и на склады, и на торговые площади. Коммерсанты вышли на новый виток оптимизации, пересмотра планов по логистике и развитию бизнеса. Для коммерческого объекта по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маркина, дом 16б, литера А была рассчитана рыночная стоимость при использовании трех методов: классического, затратного и доходного. Одним из ключевых трендов является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей на устойчивые сферы потребления: общепит, развлечения, образование, спорт, здоровье. Новизна исследования заключается в анализе факторов и тенденций ценообразования на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Сделан вывод о том, что в 2023 году тенденция на выход игроков из торговых центров в стрит-ритейл сохранится, ожидается появление знакомых магазинов одежды в совершенно новых для них локациях. Переоцененные объекты, как сдаваемые в аренду, так и выставленные на продажу, будут постепенно возвращаться к рыночным ценам и вслед за собой привлекут инвесторов. Рекомендации по практическому применению результатов работы состоят в том, что данные, полученные на основе анализа коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, могут быть применены при исследовании рынка коммерческой недвижимости других мегаполисов.

The relevance of the topic of the final qualifying work is due to the fact that the commercial real estate market of St. Petersburg is dynamic and rapidly developing. Facts from the reports of numerous consulting companies indicate the rapid growth of business centers and multifunctional complexes for various purposes in the center of St. Petersburg and beyond. The purpose of the work is to analyze trends in the development of the market of office, retail and warehouse premises in St. Petersburg. To achieve the goal, the following tasks were set: - define the concept of the real estate market and highlight the specifics of the real estate market as a whole; - to characterize the types of real estate and its segmentation in the real estate market; - to conduct a comparative analysis of prices in the real estate market; - analyze the real estate market in St. Petersburg; - to select the key factors affecting the real estate market in St. Petersburg; - to conduct a comparative analysis of the cost of real estate in St. Petersburg; - find possible prospects for the development of prices for commercial real estate in St. Petersburg. The results of the study showed that the commercial real estate market in St. Petersburg is still quite stable. Demand remains for offices, warehouses, and retail space. Merchants have entered a new round of optimization, revision of plans for logistics and business development. For a commercial object at the address: St. Petersburg, Markina Street, 16b, letter A, the market value was calculated using three methods: classical, costly and profitable. One of the key trends is the conceptual reorientation of shopping centers with a fashion component to sustainable consumption areas: catering, entertainment, education, sports, health. The novelty of the research lies in the analysis of factors and trends of pricing in the commercial real estate market of St. Petersburg. It is concluded that in 2023, the trend for players to leave shopping centers for street retail will continue, familiar clothing stores are expected to appear in completely new locations for them. Overvalued properties, both leased and put up for sale, will gradually return to market prices and will attract investors after themselves. Recommendations for the practical application of the results of the work consist in the fact that the data obtained on the basis of the analysis of commercial real estate in St. Petersburg can be applied in the study of the commercial real estate market of other megacities.