Protection of the bona fide purchaser of real estate in the Russain Federation and the People's Republic of China: comparative legal analysis

Abstract

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Аннотация к выпускной квалификационной работе студентки 2 курса магистратуры по программе "Гражданское право, семейное право, международное частное право" ФИО: Чэнь Шусю Тема выпускной квалификационной работы - "Защита добросовестного приобретателя недвижимости в РФ и КНР: сравнительно-правовой анализ". Основные цели исследования: 1) Исследование конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя в РФ и анализ опыта применения данной конструкции на практике и выявление недостатков в области применения положений закона о добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в РФ; 2) Изложение и раскрытие правил защиты добросовестного приобретателя недвижимости, установленных в действующем Законе КНР "О вещных правах", выявление его недостатков и ограничений и доказывание наличия норм о публичной достоверности реестра прав на недвижимость в КНР и раскрытие преимуществ публичной достоверности реестра прав на недвижимость; 3) Сопоставление и анализ положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя недвижимости, выявление сходств и отличий; 4) Выявление критериев публичной достоверности реестра прав на недвижимость и перспектив имплементации этого принципа на основании выводов работы. Выводы, сделанные по результатам исследования: 1) В действующем гражданском законодательстве РФ и КНР и на практике действует добросовестное приобретение права собственности на недвижимость, однако в законодательстве КНР появляются нормы, являющиеся воплощением принципа публичной достоверности, хотя они разбросаны в разных законах и в различных статьях этих законов, и не систематизированы; 2) В конструкцию добросовестного приобретения недвижимости в РФ входит 6 элементов, в том числе двухсторонняя сделка, приобретение не от собственника, выбытие объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник, возмездность отчуждательной сделки, добросовестность приобретателя и регистрация перехода права собственности на недвижимость. В отличие от российского права в КНР при применении добросовестного приобретения права собственности на недвижимость учитываются в совокупности такие факторы как неуправомоченность отчуждения, наличие недостоверной регистрационной записи в реестре, добросовестность приобретателя, приобретение по рационально обоснованной цене и регистрация перехода права собственности на недвижимость, и исключается значимость такого элемента как выбытие объекта из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник. 3) Толкование каждого элемента конструкции в КНР имеет сходства и различия с толкованием, присущим российскому праву. Например: 1) в КНР отсутствует спор относительно действительности сделки между отчуждателем и приобретателем, а данная сделка фактически недействительна в РФ, однако данная сделка будет признана действительной в составе добросовестного приобретения по российскому праву; 2) Согласно китайскому действующему юридическому составу добросовестного приобретения права собственности на недвижимости не разрешена проблема с отчуждением по поддельным документам, однако в РФ действует элемент выбытия объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник, и подлог, как правило, квалифицируется как выбытие объекта недвижимости из владения помимо воли собственника; 3) давнишний спор в отношении толкования критериев оценки добросовестности приобретателя не закончен в доктрине РФ и КНР до сих пор. 4) Принцип публичной достоверности имеет видимые преимущества, его применение удобно для судебной практики, экономит энергию и денежные средства для оборота, уменьшает его риски. Однако сфера применения принципа публичной достоверности должна быть ограничена в связи с особой экономической системой и ситуацией в КНР, он принципиально не распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в китайском сельском поселении, права на которые не подлежат регистрации. Также из-под действия упомянутого принципа должна быть изъята государственная собственность.

SAINT-PETERSBURG STATE UNIVERSITY The introduction of the second-year master majored in the civil law, family law and international private law Name：Chen Shuxiu The topic of the graduated thesis: A study on protection of the third party acting in good faith on the real estate between China and Russia: comparative analysis methods of legislation The main objective of this thesis: First, according to the study of the constitutive requirements of the ex right disposition to the real estate acquisition in good faith in the Russian legislation, this thesis analyzes the experiences about the applicability of the constitutive requirements, , to find the abuse in the Russian system of real estate acquisition in good faith. Second, this article dissects the system in the Chinese property law of real estate acquisition in good faith to find the shortage and limitation, to demonstrate the relevant provision exist in the China of the system of real estate acquired in good faith in the credibility, and analyzes the advantage of the system of real estate acquired in good faith in the credibility. Third, to find the similarities and differences based on the comparative analysis of the system of real estate acquisition in good faith between China and Russia. Fourth, based on the analysis of the system's constitution of real estate acquired in good faith in the credibility and the conclusion about this thesis, this article illuminate the perfect recommendations of legislative changes. The conclusion of the thesis: 1. The system of real estate acquisition in good faith could apply to both the legislation and practice in the Russia and China, but the regulations in the system of real estate acquired in good faith in the credibility are also existed in the Chinese law, and they are not systemic. 2. There are six constitutive requirements in the Russian system of real estate acquisition in good faith: the bilateral juristic act; the acquired which are not obtained from the owner; the disengaged possession of real estate based on the owner and its thought; the compensation to the act of disposition; good faith of the acquirer; the transferee with the reasonable price; transference registration of the real estate ownership, which exclude the constitutive requirement about the disengaged possession of real estate based on the owner and its thought. 3. The explanatory similarities and difference for the above constitutive requirements in the Chinese and Russian laws as follows: 1) There is no controversial availability to the legal act which implemented between the addresses and acquirers in the China, but it is just valid in the real estate acquired in good faith and not in reality in the Russia. 2) the constitutive requirements in the Chinese system of the real estate acquisition in good faith would not solve the problem of pseudonymous disposal, but it in the Russia include the disengaged possession of real estate based on the owner and its thought, in particular, the counterfeit behavior violates it, therefore, it is not applicable to the system. 3) the controversy has never stopped about the judgment standards of real estate acquired in good faith in the Chinese and Russian laws. 4. The significant advantage existed in the system of real estate acquired in good faith in the credibility, because it is easy to judicial practice, save effort and trade spending, and reduce the transaction risk. Owing to the Chinese special economic system and national conditions, there is a limitation to the application of the system of real estate acquired in good faith in the credibility, and it don't applies to the drain of real estate and national asset in the Chinese countryside without the register of rights.