Legal regulation of insolvency (bankruptcy) of developers in the Russian Federation

Abstract

Санкт-Петербургский государственный университет

АННОТАЦИЯ выпускной квалификационной работы студента магистратуры по программе «Предпринимательское право»

ФИО: Гуцу Сергей Романович Тема выпускной квалификационной работы: «Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков в Российской Федерации»

Цели и задачи исследования: - правовая оценка реформы института несостоятельности (банкротства) застройщика 2017 года, а также её эффективности; - анализ текущего законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) застройщика с учетом поправок, а также судебной практики на предмет выявления правовых пробелов и (или) коллизий, которые возникли в связи с внесением поправок

Выводы, сделанные по результатам исследования: - процедура несостоятельности (банкротства) застройщика до реформы 2017 года являлась крайне неэффективным с процедурной точки зрения способом защиты и (или) восстановления нарушенных прав граждан (физических лиц); - основной целью реформы 2017 года являлось создание детально урегулированной процедуры и условий для обеспечения приоритета интереса граждан (физических лиц) – участников строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика; - закрепление специальных правил о несостоятельности (банкротстве) застройщика обусловлено стремлением федерального законодателя снизить сроки проведения процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика; - реформа 2017 года расширила способы защиты нарушенного права граждан путем закрепления революционного для отечественного банкротного права правила, по которому кредитор получает вещно-правовую позицию и может требовать не только денежные средства, но и требовать передачу жилых помещений, машино-мест и нежилые помещения, что само по себе является новеллой для банкротного права в отечественном законодательстве; - одним из существенных недостатков института страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками являлся тот факт, что при наступлении страхового случая, страховые компании, злоупотребляя своим правом, искали повод для отказа в удовлетворении досудебной претензии и не спешили осуществлять страховые выплаты, вынуждая тем самым заинтересованных лиц обращаться в суд, к моменту разрешения дела по существу уже возбуждались как правило дела о несостоятельности (банкротства) застройщика; - ключевая функция Фонда защиты прав граждан реализуется через механизм компенсации денежных средств; - говоря о плюсах и минусах Фонда защиты прав граждан, представляется, что его создание и функционирование является крайне важной мерой, на которое пошло Правительство Российской Федерации, поскольку, как показала правоприменительная практика за многие предшествующие годы, в отечественном гражданском обороте большинство застройщиков не готовы соблюдать основополагающий принцип добросовестности. - до момента полного перехода на модель обязательных отчислений застройщиками денежных средств, мероприятия по завершению строительства недостроенных объекта осуществляются за счет симбиоза бюджетных средств, а также средств застройщиков, которые осуществили обязательные отчисления; - единственным минусом Фонда защиты прав граждан, о котором многие практики и участники делового оборота сегодня говорят, является фактическое удорожание стоимости строительства недвижимого имущества по договору долевого участия, поскольку теперь застройщики обязаны осуществлять обязательные отчисления от каждого договора в размере 1,2% от цены в компенсационный фонд; - юридические лица не могут получить возмещение вложенных средств из компенсационного фонда, поскольку внесенные федеральным законодателем поправки касались лишь только физических лиц, как более незащищенной категории субъектов гражданского оборота; - на сегодняшний день средствами, в том числе юридических лиц, компенсируются убытки граждан, возникшие в результате введения процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, что является необоснованным, поскольку в аналогичной ситуации юридические лица лишены такого права на компенсацию, при этом безотносительно вопроса происхождения денежных средств; - в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика, в отличии от физических лиц, юридические лица полностью лишены права предъявлять альтернативное требования о передаче, как жилых, так и нежилых помещений; - единственный способ защиты юридических лиц при введении процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика – это включение в реестр кредиторов и последующее получение денежного удовлетворения в порядке очередности без каких-либо привилегий; - те граждане, которые приобрели по договору долевого участия в строительстве нежилое помещение (например, популярные на сегодняшний день апартаменты) остаются не защищенными, что является недопустимым; - в качестве альтернативного способа защиты, помимо требования о передаче жилого помещения и (или) денежного требования о выплате компенсации, пострадавшие от недобросовестных застройщиков граждане имеют право потребовать передачу объекта незавершенного строительства вновь созданному жилищно-строительному кооперативу для целей завершения строительства и ввода в эксплуатацию с соблюдением ряда условий; - реформы 2017 двух основополагающих субъектов гражданского оборота – физического лица и юридического лица поставили в положение полного неравенства, что является недопустимым, поскольку оба субъекта гражданского оборота должны иметь необходимый и соразмерный объем способов защиты нарушенного права.

Saint Petersburg State University

Annotation of final qualification work of the student of the magistracy on program «Business law»

Full name: Gutsu Sergey Romanovich The subject of the final qualification work: «Juridical regulation of the insolvency (bankruptcy) of developers in Russian Federation»

Goals and objectives of the study: - legal evaluation of the insolvency (bankruptcy) system reform of the developer of 2017, as well as of its efficiency; - analysis of the current legislation which regulates legal relations, connected with insolvency (bankruptcy) of the developer in accordance with the amendments, as well as jurisprudence on the subject of identification of legal gaps and (or) collisions, that arose in connection with amendment.

Conclusions made by results of the research: - Developer’s insolvency (bankruptcy) proceedings until the reform of 2017 were procedurally a highly inefficient way of protecting and (or) restoration of citizens’ (physical persons’) violated rights; - the main goal of the reform of 2017 was creation of a thoroughly regulated procedure and conditions to provide priority in interests of citizens (physical persons) – participants of construction in conditions of insolvency (bankruptcy) of the developer; - establishing of special rules of developer’s insolvency (bankruptcy) is caused by the willing of the federal legislator to reduce the time frames for the developer’s insolvency (bankruptcy) procedure; - the reform of 2017 improved means of protection of the citizens’ violated rights by establishing a rule revolutionary for domestic bankruptcy law, according to which creditor receives a proprietary position and can demand not only money but transfer of accommodations, parking spaces, and non-residential premises, which in itself is an innovation for bankruptcy law in domestic legislation; - one of the significant weaknesses of the system of insurance of the developer’s civil responsibility to the shareholders was the fact that by occurring of an insured event, insurance companies, abusing their position, were looking for an excuse for refusing to satisfy a pre-trail claim and wouldn’t be so quick to make insurance payments, forcing thereby interested persons to apply to the court., by the moment of resolution of the case, proceedings of developer’s insolvency (bankruptcy) were generally initiated; - the key function of the Fond of Protection of Civil rights is realized through the mechanism of financial compensation; - talking about strong points and weaknesses of the Fond of the protection of Civil rights, it seems that its creation and functioning has been a very important action, which Russian Government took, since during many preceding years enforcement practice has shown that in domestic civil life the majority of developers are not ready to comply with the basic principle of the integrity. - up to the moment of complete shift towards the pattern of developers’ compulsory allocations of money, actions for completion of construction of the unfinished objects are carried out through symbiosis of budgetary funds, as well as using developers’ money, who had made compulsory allocations; - the only weakness of the Fond of Protection of Civil rights which today is being discussed by many of the participants of the business transaction, is actual increasing of costs of construction of immovable property under the contract of business participation, since now developers have to allocate 1,2% from each contract to the compensation fund regularly; - juridical persons cannot have recovery of the invested money from the compensation fund, as amendments made by federal law related only to physical persons as the least protected category of subjects of civil life; To this day, by means of juridical persons , citizens’ losses, which had arose as result of establishing of the procedure of the developer’s insolvency (bankruptcy), are compensated, which is unreasonable, since in a similar situation juridical persons do not have such a right for compensation, without regard to the origin of the money; - within the procedure of developer’s insolvency (bankruptcy), in contrast to physical persons, juridical persons are completely deprived from the right to make an alternative claim of transferring as residential as well as non-residential premises; - the only way to protect juridical persons while establishing of the procedure of the developer’s insolvency (bankruptcy) – is joining the creditors’ register and following receiving of the money in order of priority, without any privileges; Citizens which under the contract of equity participation in construction had bought a non-residential premises (for example, apartments that are very popular today) stay unprotected, which is unacceptable; - as an alternative way of protection, besides of demanding of transferring of residential premises and (or) demanding of financial compensation, citizens abused by dishonest developers have the right to demand a part of an object of unfinished construction to be transferred to the new housing construction cooperative for its construction being finished and it to be put into operation complying with a number of conditions; - reforms of 2017 put the two basic subjects of civil live – physical person and juridical person in a situation of absolute inequality, which is unacceptable as these two subjects of civil life must have a necessary range of protection of violated rights.