Protection of a bona fide purchaser in restitution

Abstract

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

АННОТАЦИЯ Выпускной квалификационной работы студента магистратуры по программе «Гражданское право, семейное право»

ФИО Жеков Владислав Тема «Защита добросовестного приобретателя при реституции»

Цели и задачи исследования: - Изучить теоретические аспекты института реституции; - проанализировать историю развития института защиты добросовестного приобретателя имущества; - сравнить и отграничить реституцию от схожих правовых явлений; - изучить юридическую доктрину и судебную практику для выявления наличия пробелов в законодательстве, проблем и споров на практике, особенностей правового регулирования в институте защиты добросовестного приобретателя при реституции; - выявить пробелы института регистрации как причины ущемления прав добросовестного приобретателя; - выдвинуть предложения (рекомендации) по совершенству механизма защиты прав добросовестного приобретателя.

Выводы, сделанные по результатам исследования: 1. Анализ истории развития института защиты добросовестного приобретателя показал, что на территории России данный институт долгое время не был законодательно определен, вплоть до XIX в. 2. Понимание реституции как особого, исключительного режима и специфической меры охраны правопорядка в целом, на основе которого регулируются имущественные притязания сторон недействительной сделки представляется неоправданным. Этот подход был унаследован от советского права и объяснялся конъюнктурными и утилитарными целями. 3. Специфика реституции заключается в ее особом двустороннем характере, который является незыблемым элементом отечественного правопорядка, несмотря на серьезную критику. 4. В законодательстве отсутствует специальная презумпция добросовестности для приобретателя имущества, что приводит к разногласиям судов в спорах о возврате имущества. Общая презумпция добросовестности, предусмотренная ГК, должна распространяться и на приобретателя. 5. Российская регистрационная система относится к типу негативных систем, где запись в реестр имеет юридическую силу только если сделка, на основании которой была внесена запись, является действительной. Если сделка недействительна, то записанное право не существует. Запись в реестре не является достаточным доказательством права на недвижимость. Регистрационная система России не гарантирует полную защиту интересов лиц, потерпевших потери в результате истребования у них недвижимости. Риски истребования недвижимости, приобретенной по записям реестра, лежат на участниках сделок, так как система основана на принципе вины регистратора, который трудно доказать в суде. Для защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости нами рассматриваются следующие пути решения проблем: 1. Признание на уровне абстрактных разъяснений ВС РФ воз-можность применения правил ст. 302 ГК РФ в ситуации, когда вещь истре-буется у стороны по недействительной сделке. 2. Введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, которые влекут изменение записи в реестре. Необходимо пересмотреть нотариальные тарифы и обеспечить беспере-бойное электронное взаимодействие нотариата и Росреестра; 3. Закрепление принципа абсолютной достоверности и достаточ-ности реестровой записи о праве, что означает, что для проверки титула контрагента при сделке купли-продажи недвижимости достаточно полу-чить выписку из ЕГРН, свидетельствующую о наличии записи о праве; 4. Введение принципа бесповоротности записи реестра о возник-новении (переходе) права; 5. Запрет на предъявление требования о возврате зарегистриро-ванного права, если регистрация права была произведена на основании добровольного волеизъявления предыдущего правообладателя; 6. Введение принципа полного возмещения потерь регистратором лицам, утратившим недвижимость в результате недостоверности реестра.

SAINT PETERSBURG STATE UNIVERSITY

ANNOTATION Graduation work master's student under the program "Civil Law, Family Law"

Full name: Jecov Vladislav Topic "Protection of a bona fide purchaser in restitution"

Goals and objectives of the study: - To study the theoretical aspects of the institution of restitution; - to analyze the history of the development of the institute for the protection of a bona fide purchaser of property; - compare and distinguish restitution from similar legal phenomena; - study legal doctrine and judicial practice to identify gaps in legislation, problems and disputes in practice, features of legal regulation in the institution of protection of a bona fide purchaser in restitution; - identify gaps in the institution of registration as the reasons for infringing the rights of a bona fide purchaser; - put forward proposals (recommendations) on the improvement of the mechanism for protecting the rights of a bona fide purchaser.

Conclusions drawn from the results of the study: 1. An analysis of the history of the development of the institution of protection of a bona fide purchaser showed that in Russia this institution was not legally defined for a long time, until the 19th century. 2. Understanding restitution as a special, exclusive regime and a specific measure of law enforcement in general, on the basis of which the property claims of the parties to an invalid transaction are regulated, seems unjustified. This approach was inherited from Soviet law and was explained by opportunistic and utilitarian goals. 3. The specificity of restitution lies in its special bilateral nature, which is an unshakable element of the domestic legal order, despite serious criticism. 4. There is no special presumption of good faith for the acquirer of property in the legislation, which leads to court disagreements in disputes on the return of property. The general presumption of good faith provided for by the Civil Code should also apply to the acquirer. 5. The Russian registration system belongs to the type of negative systems, where an entry in the register is valid only if the transaction on the basis of which the entry was made is valid. If the transaction is invalid, then the recorded right does not exist. An entry in the register is not sufficient proof of ownership of the property. The registration system of Russia does not guarantee full protection of the interests of persons who have suffered losses as a result of the recovery of real estate from them. The risks of reclaiming real estate acquired from registry entries lie with the participants in the transactions, since the system is based on the principle of registrar guilt, which is difficult to prove in court. To protect the rights of bona fide purchasers of real estate, we consider the following ways to solve problems: - Recognition at the level of abstract explanations of the Supreme Court of the Russian Federation the possibility of applying the rules of Art. 302 of the Civil Code of the Russian Federation in a situation where a thing is claimed from a party under an invalid transaction. - The introduction of mandatory notarization of all real estate transactions that entail a change in the entry in the register. It is necessary to revise notarial tariffs and ensure uninterrupted electronic interaction between the notary and Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography; - Fixing the principle of absolute reliability and sufficiency of the register entry on the right, which means that in order to verify the title of the counterparty in a real estate purchase and sale transaction, it is enough to obtain an extract from the Unified State Register of Real Estate, indicating the presence of a record of the right; - Introduction of the principle of irrevocability of the registry entry on the emergence (transfer) of a right; - Prohibition to demand the return of a registered right, if the registration of the right was made on the basis of the voluntary will of the previous copyright holder; - Introduction of the principle of full compensation for losses by the registrar to persons who have lost real estate as a result of the unreliability of the register.